Este post vai dedicado especialmente a empresários/empreendedores nacionais e brasileiros que trabalham nos EUA, cujo tempo é escasso, mas buscam proteção para seu capital – adquirido com muita luta – e tranquilidade financeira no médio-longo prazo. Afinal, existe um momento propício para investir no mercado imobiliário?
Comecemos pela análise da taxa Selic, comumente utilizada como um índice pelo qual as taxas de juros no Brasil se balizam. Fazendo uma retrospectiva dos últimos 23 anos, esse indicador saiu da casa dos 45% ao ano para menos de 10% desse valor, com tendência de queda até 2,5% anuais, segundo algumas projeções. Isso significa que, se a inflação em 2020 for de 3,1%, como esperado pelo mercado, a poupança será incapaz de manter o poder de compra do dinheiro. Os títulos de renda fixa também são diretamente impactados com a queda da Selic, remunerando algo próximo a 0,26% ao mês após o desconto de 15% de imposto de renda. Em relação aos fundos de investimento de renda fixa, é preciso considerar ainda as taxas administrativas de grandes bancos que chegam a 2% ao ano. Em suma, quando a Selic se encontra igual ou menor que 8,5% ao ano, é hora de buscar melhores opções de investimento.¹
Para avaliar a opção de investimento no mercado imobiliário, é importante analisar suas projeções de demanda. Elas se relacionam diretamente com a disponibilidade de crédito barato decorrente dos juros baixos caracterizados acima, o crescimento demográfico e o déficit habitacional em um local. Dados do IBGE² de agosto de 2019 estimam que o Brasil tenha 210,1 milhões de habitantes e uma taxa de crescimento populacional de 0,79% ao ano. Entretanto, dos 5.570 municípios do país, 28,6% apresentaram redução populacional, aproximadamente metade (49,6%) dos municípios tiveram crescimento entre zero e 1% e apenas 4,8% (266 municípios) apresentaram crescimento igual ou superior a 2%. Um detalhe importante é que no grupo de municípios entre 100 mil e um milhão de habitantes, está presente a maior proporção de municípios com crescimento superior a 1% ao ano e aqueles com mais de um milhão de habitantes concentram crescimento entre zero e 1% ao ano. Em relação ao déficit habitacional, ele é da ordem de 7,8 milhões de moradias segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2017 e seguirá aumentando nos próximos anos. A estimativa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) para zerá-lo é de 29 anos, no melhor dos cenários. Resumindo, há demanda consistente por décadas no mercado imobiliário brasileiro, com consequente valorização dos imóveis existentes, e ela se concentra nos municípios mais populosos.
Um terceiro parâmetro que gera circunstancialmente excelentes oportunidades no mercado imobiliário é a variação cambial. A taxa de câmbio nominal, segundo o Bacen³, que era de R$3,74 em janeiro de 2019, foi para R$4,88 em março de 2020, com uma valorização de 30%. Diante das turbulências de trocas ministeriais do mês de abril, o dólar comercial bateu recorde, vendido a R$5,67. Contudo, entre os economistas que mais acertam as previsões, reunidos na categoria “Top 5” do relatório Focus, a previsão para o dólar é de que a moeda americana fique no patamar de R$ 5,08, em 2020, e em R$ 5,20, em dezembro de 2021. A conclusão direta é que o quadro atual não poderia ser melhor para quem tem reservas em dólar aproveitar e diversificar seus investimentos no mercado imobiliário brasileiro.
E para situar esta opção de diversificação de investimento, tratemos finalmente do quarto parâmetro que é a taxa de rentabilidade do aluguel. Segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel, o último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda, referência conhecida como “regra de ouro”, foi 2013. Contudo, o Índice FipeZap de Locação Residencial⁴ encerrou março com alta nominal de 0,99%, a maior elevação mensal desde março de 2013. A expressiva variação do índice no último mês superou o resultado da inflação pelo IPCA/IBGE (+0,07%), impondo uma alta real de 0,92% no preço médio de locação de imóveis residenciais, acumulando alta nominal de 5,14% ao longo dos últimos 12 meses. À exceção do caso de Fortaleza, cidade onde os preços apresentaram recuo nominal de 0,62% em março, todas as demais 10 capitais monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial exibiram alta nominal (e real) no preço do aluguel residencial, sendo Belo Horizonte aquela com a maior elevação (+1,85%). Já o retorno médio do aluguel comercial (anualizado) foi estimado pela mesma fonte em 5,43% a.a. em março, superando a rentabilidade do aluguel de imóveis residenciais, bem como o retorno médio real de aplicações financeiras de referência.⁵ No momento, portanto, o retorno médio da locação tradicional por si só já é suficiente para justificar a composição de uma carteira de investimentos com imóveis.
Durante momentos de turbulências políticas e econômicas, países emergentes como o Brasil costumam sofrer forte volatilidade nas curvas de juros, inflação, câmbio, mercado de capitais e outros tipos de aplicações financeiras. O investimento em imóvel, por outro lado, oferece uma segurança ao capital aplicado como poucos investimentos no mundo. De acordo com o Global Wealth Report de 2019 do Credit Suisse, historicamente o investimento em imóvel no Brasil provou ser umas das melhores formas de proteção de patrimônio para os períodos de inflação e incertezas.
Fontes:
¹ https://comoinvestir.thecap.com.br/queda-selic-3-75-bolsa-fiis-caindo-onde-investir/
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