Com a política econômica atual alcançando uma taxa Selic histórica de 3% ao ano, combinada com um IPCA/IBGE em abril de -0,17%, buscamos compreender melhor o que mudou na percepção e expectativa dos pesquisados em relação a investir no mercado imobiliário. Compartilhamos a seguir os resultados que encontramos.

PERFIL DOS INVESTIDORES QUE PARTICIPARAM DA PESQUISA

Em relação à experiência dos entrevistados com investimento em imóveis, 30% ainda não são investidores do segmento e 3,3% são muito experientes, com mais de 10 investimentos em imóveis. Os iniciantes, que fizeram até 3 investimentos, respondem por quase metade dos pesquisados (46,7%), completando com os 20% de experientes que realizaram entre 4 e 10 investimentos em imóveis. Os resultados obtidos com a pesquisa refletem, portanto, as diferentes percepções sobre a oportunidade de investir no mercado imobiliário e ajudam a mapear as principais dúvidas, certezas e lacunas de informações a serem tidas em conta por especialistas no ramo.

Metade dos respondentes está na faixa etária entre 46 e 55 anos. Apenas 6,7% deles possuem entre 26 e 35 anos e 23,3% têm mais de 55 anos. Os 20% restantes compõe o grupo entre 36 e 45 anos. Isso permite comparar as diferenças de percepções sobre o investimento em imóveis com o correr dos anos de vida.

Tratando da ocupação dos pesquisados, predominam 3 grupos com pesos parecidos, que totalizam 90% da amostra: profissionais liberais, empresários e funcionários públicos. Os 10% se dividem entre aposentados e executivos. Diante desse quadro, ficam melhor retratadas nesta pesquisa as percepções dos 3 grupos destacados, que respondem respectivamente por 33,3%, 30% e 26,7% dos pesquisados.

Apesar de ter sido incluído um conjunto de respondentes residentes nos EUA e em outros países, 96,7% deles residem no Brasil. Para capturar as percepções sobre investimentos em imóveis de brasileiros que residem no exterior será necessário, portanto, replicar a pesquisa com esse foco específico.

Por fim, o perfil dos respondentes teve predomínio de pessoas do sexo masculino (86,7%). Também aqui cabe avaliar uma nova replicação do estudo para refinar a percepção e envolvimento das mulheres no que diz respeito aos investimentos em imóveis.

RESULTADOS DA PESQUISA

O ponto de interesse inicial da pesquisa era se havia um reconhecimento da necessidade de rever as opções de investimento tradicionais em renda fixa, considerando a queda dos juros aos mais baixos patamares históricos do País. Na avaliação dos respondentes, sim, há uma clara percepção dessa necessidade, com potencial de se acentuar. 10% concordam totalmente com a afirmativa. Curioso que essa tendência somente divergiu no caso dos residentes fora do Brasil, possivelmente pela comparação com os juros próximos a zero praticados em países estrangeiros.

Outro ponto de interesse foi confrontar as alternativas de investimento em renda variável, cujo risco é majorado pela alta volatilidade dos papéis negociados em bolsa. No sentido contrário à tendência observada na renda fixa, aqui a percepção dos entrevistados é de menor exposição a essa opção de investimento. 10% deles discorda totalmente da afirmativa. Há 20% que concordam moderadamente com a afirmativa, predominando as faixas etárias de pessoas mais velhas, com mais experiência de vida e conhecimento dos altos e baixos do mercado de capitais. Novamente diverge a percepção dos respondentes estrangeiros, que solitariamente concordaram totalmente com a afirmativa, o que tende a refletir seja a impossibilidade de desconsideração dessa opção no exterior ou sua percepção mais sedimentada dela como investimento de longo prazo

Sobre a opção de investir em imóveis, a percepção em relação ao cenário se mostra com tendêcia de maior concordância. 10% dos pesquisados concordam totalmente que o cenário atual é propício para fazer esse investimento. Apenas 26,6% discordaram moderadamente.

Também sobre a percepção dos respondentes sobre o quanto o investimento em imóveis oferece maior proteção em momentos de crise, observa-se uma concordância ainda mais acentuada. 33,3% deles concordam moderada ou totalmente com a afirmativa, ficando clara a opção para compor uma carteira segura.

Confirmando a percepção de proteção oferecida pelo investimento em imóveis, a visão predominante dele se basear numa estratégia de médio-longo prazo não só é coerente como explica a percepção anterior. Quase 50% concordam totalmente com esta afirmativa.

Dadas as diferentes experiências com investimento em imóveis, buscamos compreender melhor a percepção dos entrevistados quanto à complexidade e dificuldade para exercer a opção da compra de um imóvel. Apenas 13,3% discordaram da afirmativa, ficando claro que a maioria reconhece a existência de um considerável volume de informações e processos que precisam ser tratados para adquirir um imóvel, o que torna essa opção complexa e difícil para 43,3% dos respondentes. Vale destacar que desses, 92,3% ainda não investiram ou investiram em até 3 imóveis, ou seja, têm nenhuma ou pouca experiência.

De forma também muito coerente com a resposta anterior, os respondentes reconhecem amplamente o quanto estar assessorado profissionalmente é imprescindível para fazer bons investimentos imobiliários. Afinal, uma assessoria profissional agrega sua experiência para tornar o processo menos complexo e difícil para o investidor. 46,6% concordam totalmente com a afirmativa e apenas 10% discordam moderadamente dela, sendo que 100% desses já fizeram até 3 investimentos em imóveis.

Há um conceito considerado por alguns como ultrapassado nos dias atuais que é a regra de ouro da locação, quando o valor do aluguel mensal de um imóvel remunera o proprietário em 0,5% do seu valor de mercado. Nesse sentido, a percepção dos respondentes indica que esta referência se torna bastante atrativa no atual cenário de taxa Selic no seu valor histórico mais baixo, caracterizando a locação que alcança valores iguais ou superiores a como um bom investimento. Curioso que, dos que concordaram totalmente com a afirmativa, 75% são empresários que fizeram até 3 investimentos em imóveis.

Por fim, a pesquisa levantou a percepção dos respondentes sobre 4 estratégias de investimento em imóveis, cujos objetivos diferem em termos de risco e retorno. A primeira estratégia pesquisada foi a de investir em um imóvel na planta, que oferece retorno entre 30% e 40% em média. As percepções divergiram significativamente. 13,3% discordaram totalmente da afirmativa, sendo 75% desses investidores experientes. No outro extremo, apenas 6,6% concordaram totalmente com a afirmativa, sendo 100% desses respondentes que fizeram até 3 investimentos em imóveis. 33,3% ficaram em dúvida sobre ser a compra de um imóvel na planta a opção mais rentável.

A estratégia de compra de um imóvel pronto para locação como opção mais segura foi a que obteve o maior índice de concordância entre as alternativas pesquisadas. 16,6% dos respondentes concordam totalmente com a afirmativa e 30% concordam moderadamente. Já a estratégia de compra de um imóvel para reformar e vender foi percebida com maior incerteza pelos respondentes. 43,3% deles concordaram moderada ou totalmente com a afirmativa. 20% dos respondentes discordaram moderada ou totalmente da afirmativa, dentre os quais 83,3% possui experiência com investimento em imóveis. Em uma tendência semelhante à estratégia anterior, os respondentes também percebem o investimento em imóveis retomados/leiloados como uma opção arriscada. Vale destacar que 20% discordam da afirmativa, sendo todos eles investidores com alguma experiência.

CONCLUSÕES

Em síntese, a pesquisa revelou aspectos relevantes da percepção dos respondentes sobre o contexto de investimento no atual cenário de juros baixos. As aplicações de renda fixa já não atendem mais, ao mesmo tempo que as de renda variável como a bolsa não são consideradas a melhor opção, evidenciando um perfil mais cauteloso de investimento.

O investimento em imóveis aponta-se como uma alternativa de tendência positiva, guiada por uma estratégia de longo prazo e proteção contra crises. Contudo, dada sua percepção de complexidade e dificuldade, demanda uma assessoria profissional para a consecução de bons negócios, com rentabilidade superior às disponibilizadas pelas aplicações de renda fixa.

Finalmente, quando apresentadas as estratégias de investimento em imóveis, observou-se a preferência pelo retorno da locação de um imóvel adquirido, que é mais conhecida. Entretanto, ficou evidenciada a necessidade de uma assessoria profissional também para bem informar os investidores sobre as diversas estratégias, suas nuances e boas práticas para assegurar o trinômio rentabilidade, liquidez e valorização em cada uma delas e casá-las com total aderência ao perfil de cada investidor.

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Comecemos pela análise da taxa Selic, comumente utilizada como um índice pelo qual as taxas de juros no Brasil se balizam. Fazendo uma retrospectiva dos últimos 23 anos, esse indicador saiu da casa dos 45% ao ano para menos de 10% desse valor, com tendência de queda até 2,5% anuais, segundo algumas projeções. Isso significa que, se a inflação em 2020 for de 3,1%, como esperado pelo mercado, a poupança será incapaz de manter o poder de compra do dinheiro. Os títulos de renda fixa também são diretamente impactados com a queda da Selic, remunerando algo próximo a 0,26% ao mês após o desconto de 15% de imposto de renda. Em relação aos fundos de investimento de renda fixa, é preciso considerar ainda as taxas administrativas de grandes bancos que chegam a 2% ao ano. Em suma, quando a Selic se encontra igual ou menor que 8,5% ao ano, é hora de buscar melhores opções de investimento.¹

Para avaliar a opção de investimento no mercado imobiliário, é importante analisar suas projeções de demanda. Elas se relacionam diretamente com a disponibilidade de crédito barato decorrente dos juros baixos caracterizados acima, o crescimento demográfico e o déficit habitacional em um local. Dados do IBGE² de agosto de 2019 estimam que o Brasil tenha 210,1 milhões de habitantes e uma taxa de crescimento populacional de 0,79% ao ano. Entretanto, dos 5.570 municípios do país, 28,6% apresentaram redução populacional, aproximadamente metade (49,6%) dos municípios tiveram crescimento entre zero e 1% e apenas 4,8% (266 municípios) apresentaram crescimento igual ou superior a 2%. Um detalhe importante é que no grupo de municípios entre 100 mil e um milhão de habitantes, está presente a maior proporção de municípios com crescimento superior a 1% ao ano e aqueles com mais de um milhão de habitantes concentram crescimento entre zero e 1% ao ano. Em relação ao déficit habitacional, ele é da ordem de 7,8 milhões de moradias segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2017 e seguirá aumentando nos próximos anos. A estimativa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) para zerá-lo é de 29 anos, no melhor dos cenários. Resumindo, há demanda consistente por décadas no mercado imobiliário brasileiro, com consequente valorização dos imóveis existentes, e ela se concentra nos municípios mais populosos.

Um terceiro parâmetro que gera circunstancialmente excelentes oportunidades no mercado imobiliário é a variação cambial. A taxa de câmbio nominal, segundo o Bacen³, que era de R$3,74 em janeiro de 2019, foi para R$4,88 em março de 2020, com uma valorização de 30%. Diante das turbulências de trocas ministeriais do mês de abril, o dólar comercial bateu recorde, vendido a R$5,67. Contudo, entre os economistas que mais acertam as previsões, reunidos na categoria “Top 5” do relatório Focus, a previsão para o dólar é de que a moeda americana fique no patamar de R$ 5,08, em 2020, e em R$ 5,20, em dezembro de 2021. A conclusão direta é que o quadro atual não poderia ser melhor para quem tem reservas em dólar aproveitar e diversificar seus investimentos no mercado imobiliário brasileiro.

E para situar esta opção de diversificação de investimento, tratemos finalmente do quarto parâmetro que é a taxa de rentabilidade do aluguel. Segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel, o último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda, referência conhecida como “regra de ouro”, foi 2013. Contudo, o Índice FipeZap de Locação Residencial⁴ encerrou março com alta nominal de 0,99%, a maior elevação mensal desde março de 2013. A expressiva variação do índice no último mês superou o resultado da inflação pelo IPCA/IBGE (+0,07%), impondo uma alta real de 0,92% no preço médio de locação de imóveis residenciais, acumulando alta nominal de 5,14% ao longo dos últimos 12 meses. À exceção do caso de Fortaleza, cidade onde os preços apresentaram recuo nominal de 0,62% em março, todas as demais 10 capitais monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial exibiram alta nominal (e real) no preço do aluguel residencial, sendo Belo Horizonte aquela com a maior elevação (+1,85%). Já o retorno médio do aluguel comercial (anualizado) foi estimado pela mesma fonte em 5,43% a.a. em março, superando a rentabilidade do aluguel de imóveis residenciais, bem como o retorno médio real de aplicações financeiras de referência.⁵ No momento, portanto, o retorno médio da locação tradicional por si só já é suficiente para justificar a composição de uma carteira de investimentos com imóveis.

Durante momentos de turbulências políticas e econômicas, países emergentes como o Brasil costumam sofrer forte volatilidade nas curvas de juros, inflação, câmbio, mercado de capitais e outros tipos de aplicações financeiras. O investimento em imóvel, por outro lado, oferece uma segurança ao capital aplicado como poucos investimentos no mundo. De acordo com o Global Wealth Report de 2019 do Credit Suisse, historicamente o investimento em imóvel no Brasil provou ser umas das melhores formas de proteção de patrimônio para os períodos de inflação e incertezas.

Fontes:

¹ https://comoinvestir.thecap.com.br/queda-selic-3-75-bolsa-fiis-caindo-onde-investir/

² https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-de-noticias/releases/25278-ibge-divulga-as-estimativas-da-populacao-dos-municipios-para-2019

³ http://ipeadata.gov.br/exibeserie.aspx?serid=38389

⁴ https://fipezap.zapimoveis.com.br/com-alta-de-099-em-marco-preco-do-aluguel-residencial-encerrou-primeiro-trimestre-em-alta/

⁵ https://fipezap.zapimoveis.com.br/precos-de-venda-e-locacao-de-imoveis-comercial-recuam-ligeiramente-em-marco/

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